Investir en SCPI, OPCI ou SCI : quelles différences ?

Plusieurs assurances vie vous donnent la possibilité de réaliser un investissement « pierre-papier » sous la forme d’une SCPI, d’une SCI ou encore d’une OPCI.

Que ce soit l’un ou l’autre, il s’agit d’investir dans le domaine de l’immobilier en acquérant des parts d’un parc immobilier géré par une société de gestion.

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Ainsi en tant qu’épargnant, vous allez percevoir des revenus variables dans le temps en fonction de votre participation au capital social.

Alors dans ce cas, comment faire le choix entre ses trois formes ? On vous donne les points communs et les différences dans cet article.

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Points communs entre investissement en SCPI, SCI et OPCI

La famille des investissements baptisés « pierre-papier » partagent plusieurs points commun que nous allons mettre en lumière avant de présenter les différences. Il s’agit entre autres :

D’investissements immobiliers sans une gestion directe (c’est-à-dire qu’une société de gestion prend tout en charge) ;

D’investissements qui sont possible via une assurance-vie (certains contrats proposent des fonds immobiliers dans leurs unités de compte) ;

D’investissements qui sont accessibles à toutes les bourses, avec un minimum de 100 euros toute personne peut se lancer dans ce type d’investissement ;

D’investissement avec des frais d’entrée (en dehors de certaines SCI) ainsi que des frais annuels de gestion.

Différences fondamentales entre SCPI, SCI et OPCI

Ces investissements sont gérés par des sociétés de gestion et accessibles dans des unités de compte de certains contrats d’assurance vie.

C’est ainsi qu’on peut retrouver différents choix de SCPI, de SCI et d’OPCI dans un même contrat d’assurance vie. Pour ces trois options d’investissement dans l’immobilier, les différences portent généralement sur la composition du patrimoine ainsi que les paramètres tels que :

  • l’immobilier direct (immeubles, commerce, entrepôts, bureaux, etc.) ;
  • l’immobilier indirect (parts de SCPI et d’OPCI) ;
  • les SIIC (sociétés foncières cotées en bourse) ;
  • les actions et obligations ;
  • les liquidités (disponibilité pour achat- revente) et les frais d’entrée (fonds immobiliers en assurance vie).

en SCPI, OPCI ou SCI quelles différences

La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier

La SCPI sont devenus une forme traditionnelle d’investissement en immobilier papier depuis 1970. Le patrimoine de la SCPI est composé à 100% d’immobilier direct, il constitue ainsi le fonds immobilier le plus pur parmi les trois. Il existe plus de 200 SCPI différentes sur le marché de l’immobilier.

Certaines des plus grosses SCPI disposent d’un patrimoine immobilier de plus de 3 milliards d’euros et totalisent des milliers d’associés.

Les rendements attendus sont de l’ordre de 4 à 6% selon les résultats des dernières années. Les frais d’entrée oscillent entre 4 et 6% en assurance vie et entre 6 et 10% en dehors de l’assurance vie.

La SCI ou Société Civile Immobilière

Dans un même patrimoine SCI, on peut trouver des parts de SCPI, des parts d’OPCI, des clubs deals, des SIIC, des liquidités ainsi que de l’immobilier direct. Les performances tournent autour de 4% selon les derniers résultats de capitalisation enregistrés ces dernières années.

Les frais d’entrée sont généralement de 2% (faites toutefois attention aux frais de gestion annuels qui sont souvent plus élevés que ceux des SCPI).

Cependant son caractère « fourre-tout immobilier » en fait un véhicule d’investissement idéal pour la diversification de votre patrimoine.

L’OPCI ou Organisme de placement Collectif en Immobilier

Les OCPI sont des fonds immobiliers beaucoup plus récents car leur statut a vu le jour en 2005. La composition du patrimoine n’est pas à 100% immobilier. En effet dans la pratique, il peut y avoir des biens hors immobilier qui occupent jusqu’à 40% du patrimoine.

L’investissement en OPCI se fait également en actions, en obligations et elle conserve aussi des liquidités. Les biens immobilier en direct sont exposés au marché immobilier et également sur les marchés financiers.

Les performances sont plus volatiles que pour les SCPI et les SCI du fait d’un part d’investissement en bourse. La performance globale des OPCI était de 4% en 2017, elle a chuté à 1,20% en 2018 avant de remonter à 5% en 2019. Les frais d’entrée se situent entre 2 et 3%.

Vous avez ainsi tous les critères à prendre en compte pour choisir entre SCPI, SCI et OPCI. D’autre part votre choix va aussi dépendre de vos besoins spécifiques en matière d’investissement et vos attentes sur le moyen ou sur le long terme.

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