Nos articles « pour qui, pourquoi, comment » permettent aux débutants de découvrir des investissements financiers avec leurs avantages et inconvénients respectifs. Après la PEA et le Compte des valeurs mobilières, place maintenant le SCPI : Société Civile des Investissements Immobiliers. Comment SCPI fonctionne-t-il ? Devrions-nous souscrire à des actions de SCPI ?
Profil d’investisseur : Je veux diversifier ma richesse et recevoir des revenus supplémentaires réguliers et attrayants. L’immobilier m’attire mais je ne veux pas perdre mon temps en gestion. Je suis prêt à bloquer l’épargne pendant plusieurs années et je comprends que j’ai un risque modéré de perte au revente.
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Résumé
- SCPI : Comment ça marche ?
- Qu’est-ce que SCPI ?
- Avantages et inconvénients de SCPI.
SCPI : Comment ça marche ?
Ce célèbre placement appelé « papier de pierre » existe depuis plusieurs décennies et est régulièrement mis en valeur par les professionnels d’aujourd’hui. Derrière le SCPI, nous avons une entreprise qui va acheter des biens immobiliers et les louer. Elle utilisera donc votre argent pour créer un stock immobilier, le louer, collecter des loyers et acheter et revendre des biens au fil du temps. En contrepartie de votre investissement, cette société vous donnera une « action ». Par exemple, un SCPI peut dire que sa part vaut 100€. J’investirai 500€ que la société utilisera pour ses actions immobilières et j’aurai donc 5 actions du SCPI en retour. Grâce à mes actions, je vais percevoir une partie des loyers du fichier SCPI. Plus l’entreprise gère correctement ses actifs, plus elle génère de l’attrait. Elle pourra alors me payer un loyer attrayant. Les revenus de la SCCI sont souvent répartis trimestriellement pour un rendement moyen aujourd’hui allant de 3 à 5 % par année. Attention c’est un rendement moyen et surtout BRUTS. Le revenu de SCPI est considéré comme un loyer et sera imposé de la même manière : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux vous attendent. En plus des loyers réguliers, je peux aussi espérer revendre mes actions de SCPI un jour. Comme pour la revente d’une propriété, la valeur de l’action peut changer à la hausse ou à la baisse. Les actions que j’ai achetées 500€ peuvent être d’une valeur de 600€ en 10 ans comme 400€ en fonction de l’évolution du stock immobilier, de la gestion du SCPI ou de l’offre et de la demande. Point très important, la valeur de l’action est la même pour tout le monde à SCPI identique. Pas besoin de négocier avec votre banquier ou de faire le tour de la place, ils seront au même prix. La raison de cette harmonisation : les frais sont inclus dans le prix de l’action ! Généralement, vous achetez SCPI 10% plus cher que sa valeur de vente. Dans notre exemple, je vais acheter l’action de 100€ car elle vaut 90€ seulement aujourd’hui pour la revente. Le prix d’achat est toujours plus élevé que le prix de vente. Sachez que les commissions pour le SCPI vendeur sont importants. Le conseiller financier est particulièrement bien mandaté pour cet investissement (comme dans l’immobilier). Par conséquent, il est d’autant plus important de vérifier que vos besoins et objectifs correspondent bien au produit.
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Qu’est-ce que SCPI ?
Qui ? SCPI est un placement réservé aux individus qui ont un horizon d’investissement à long terme. Pourquoi ? Comme un investissement immobilier, nous devons accepter que les sommes seront bloquées pendant plusieurs années. Investissez aujourd’hui pour revendre les actions en moins de 3 ans n’a pas de sens. Rappelez-vous que l’action est plus chère qu’elle ne vend. Il faut plusieurs années avant que l’action que j’ai achetée 100€ (qui est donc vendu à 90€ aujourd’hui) peuvent être vendus à 100€. D’un autre côté, je perçoit régulièrement des loyers en attendant. A partir de ce moment, il est il est clair que l’investisseur doit déjà faire des économies de précaution de côté et qu’il n’a pas l’utilité des sommes qu’il investit dans SCPI à court terme.
Qui ? Le SCPI est destiné au client qui cherche un meilleur rendement. Pourquoi ? Malgré la fiscalité, le rendement annuel brut de 3 à 5 % reste attractif s’il est détenu et bien supérieur aux investissements financiers sans risque. Gardez à l’esprit qu’il s’agit d’un revenu de location, vous devrez payer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux calculés en fonction de vos loyers. Comptez sur une moyenne de 11 % ou 30 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % des prélèvements sociaux sur le revenu « loyer — dépenses ». Cependant, le rendement net moyen de l’IPAC est maintenant meilleur que la plupart des investissements financiers, ce qui explique son succès. Sachez également que les taux de 3 à 5 % sont stables depuis plusieurs années avec une faible volatilité. En outre, l’investisseur espère également une augmentation de la valeur des actions à terme pour revendre avec une valeur ajoutée potentielle. Ce n’est pas certain, mais augmente le rendement potentiel du produit.
Qui ? SCPI : immobilier facilement accessible à tous. Pourquoi ? Le problème récurrent des investisseurs immobiliers est le temps qu’il passe à gérer leur propriété : trouver un locataire, faire le bail, effectuer de petits travaux, maintenir de bonnes… Avec SCPI, vous investissez dans l’immobilier sans rien faire. L’entreprise gère tout pour vous. Tout ce que vous avez à faire est de collecter les loyers. Même l’état des dépenses et le calcul du revenu foncier à déclarer seront faits pour vous. C’est aussi un placement accessible avec peu d’argent. Pas besoin de sortir 200.000€, si vous voulez acquérir une seule action, vous trouverez pour quelques des centaines d’euros. En outre, les frais de notaire n’existent pas lors de l’acquisition de SCPI.
Qui ? SCPI présente un risque faible, mais n’est pas recommandé si vous disposez d’un profil de risque de sécurité. Pourquoi ? Le bon nouveau côté risque est au niveau des locataires. SCPI va acquérir des bâtiments entiers, louer des biens immobiliers de bureaux aux grandes sociétés, acheter et revendre régulièrement des biens… ainsi que de vous dire que si un locataire ne paie pas son loyer, rien de très grave pour l’IPAC qui a 1000 de plus qui honorent leurs dettes. Sans parler la qualité financière des hôtes, il est rare que SFR ou Leclerc ne soit pas en mesure de payer son loyer ! Performance, le principal avantage de produit, semble peu risqué. La mauvaise nouvelle est du côté de la liquidité des unités. L’évaluation de l’action dépend de la gestion du marché immobilier par la société et vous êtes pas sûr si de le vendre à un bon prix dans l’avenir. Sachez que certaines SCPI sont mises sur le marché secondaire. Par conséquent, SCPI ne rachètera pas vos actions, c’est l’offre et la demande que fixera le prix de l’action. Vous devrez trouver un acheteur (risque de liquidité si personne n’achète votre action) et le prix de vente fluctuera en fonction du marché.
Avantages et inconvénients de SCPI.
( ) Rendement net régulier, attrayant et stable pendant plusieurs années. Faites attention à la fiscalité, le rendement brut (3 -5%) ne sera pas le même que le net ! ( ) Gain potentiel supplémentaire en cas de valeur ajoutée à la vente. ( ) Immobilier sans contrainte accessible à tous.
(-) Investissement à long terme. (-) Capital non garanti à la revente. (-) Frais inclus dans l’achat. Une action achetée €100 vaut en fait 90€.
Profil d’investisseur : Je veux diversifier ma richesse et recevoir des revenus supplémentaires réguliers et attrayants. Immobilier m’attire mais je ne souhaite pas perdre mon temps en gestion. Je suis prêt à bloquer l’épargne pendant plusieurs années et je comprends que j’ai un risque modéré de perte à la revente.
Si vous vous reconnaissez dans ce profil, SCPI est fait pour vous. Vous avez juste à étudier le marché car ils sont très nombreux avec Particularités : Société civile de rendement des investissements immobiliers, SCPI avec plus-value potentielle élevée, SCPI fiscal, etc… le marché est saturé aujourd’hui et vous trouverez un nombre important de segmentation.